La oferta de departamentos en CABA se redujo casi a la mitad en superficie y a la cuarta parte en ambientes en casi un siglo

Un relevamiento difundido por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, elaborado a partir de 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, ordena la oferta por año de construcción y permite observar cómo fueron cambiando las características de las viviendas que llegan al mercado. El cuadro que surge de ese trabajo describe un proceso sostenido de achicamiento de las unidades, de reducción de ambientes y de un cambio en la composición del precio publicado, en particular por el tratamiento de las cocheras.

La superficie cubierta mediana funciona como uno de los indicadores más elocuentes de esa transformación. Entre las unidades edificadas desde 2020, esa mediana se ubica en 46 metros cuadrados, mientras que para los departamentos construidos en la década de 1930 alcanza los 102 metros cuadrados: una diferencia de 56 metros cuadrados, equivalente a una reducción del 55 por ciento. La cantidad mediana de ambientes acompañó ese recorrido y pasó de cuatro a dos entre ambos extremos.

Más monoambientes y menos unidades grandes

La composición por tamaño muestra el avance de las unidades más pequeñas. Los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso y su participación descendió del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento en la misma comparación.

El informe ubica la principal transformación en la cantidad de ambientes, aunque la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable: el coeficiente se movió entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo del período estudiado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010 y regresó a niveles cercanos a los de mediados del siglo pasado.

Cocheras: cada vez más afuera del precio

• Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera al valor de venta.
• En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación bajó al 13,9 por ciento.
• Los anuncios con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento en el mismo período.

Las diferencias entre barrios

La magnitud del cambio varía según la zona de la ciudad. Al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En el otro extremo se ubicaron barrios como Villa Devoto, con una caída del 6 por ciento; Villa del Parque, del 8,5 por ciento; y Villa Urquiza, del 9,6 por ciento.