Hipotecarios UVA: con la cuota inicial en $865.098, el ingreso familiar exigido trepa a $3,4 millones

La primera cuota inicial arranca en $865.098 para un crédito hipotecario equivalente a USD 80.000 a 25 años, según la simulación oficial que el Gobierno difundió junto con el lanzamiento del nuevo programa de financiamiento para vivienda. Con esa cifra como punto de partida, el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe superar los $3,4 millones mensuales, ya que la regla de la nueva línea es inflexible: la cuota no puede exceder el 25% de los ingresos del hogar.

Para dimensionar el esfuerzo que demanda el esquema, el ejemplo oficial parte de una propiedad valuada en USD 106.667. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir $120.920.000 o unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial. El 25% restante debe aportarlo el comprador con recursos propios, sin contemplar en el simulador el dinero inicial ni los gastos adicionales asociados a la operación.

Una pareja tipo necesitaría reunir $3,4 millones

Con la cuota inicial de $865.098 y la relación cuota-ingreso en 25%, el ingreso neto exigido por mes se ubica en $3.460.391. En la práctica, una pareja en la que cada integrante perciba alrededor de $1,7 millones de bolsillo estaría en condiciones de calificar para el crédito, según se desprende de la propia simulación oficial.

Ese primer pago no es estable en el tiempo. Como el capital está ajustado por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, el mecanismo que actualiza montos atándolos a la evolución del índice de precios), el importe en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo y puede incrementarse en la medida en que avance la inflación.

Las condiciones que los bancos están obligados a respetar

• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50%, con un tope de 7 puntos porcentuales sobre la unidad de ajuste.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años, aunque la simulación presentada toma como referencia 25 años.
• Monto máximo por crédito: equivalente a 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

De dónde sale el dinero y cómo llega a los bancos

El programa se financia con licitaciones en las que los bancos ofertan por los recursos que coloca el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES (FGS), el fondo de inversiones que administra el organismo previsional. Los fondos se ofrecen en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y de UVA + 4,50% a cinco años.

Cada subasta moviliza $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad para evitar la concentración. En el conjunto del plan, el FGS destinará a estos depósitos un total de $2 billones, según los parámetros oficiales. Una vez que los bancos captan esos plazos fijos, disponen de 90 días corridos para transformarlos efectivamente en préstamos hipotecarios destinados al público.