Venta de inmuebles en CABA: qué impuestos dejó de pagar el vendedor ocasional y qué gastos siguen vigentes

Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de ser, para la mayoría de los vendedores ocasionales, una operación con doble castigo fiscal nacional. Las ventas del patrimonio personal quedaron exentas del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, dos tributos que ajustaban el resultado final según la fecha de compra del inmueble. La novedad convive, sin embargo, con un conjunto de erogaciones que continúan vigentes y que suelen sorprender a quien llega a un escriturado sin haberlas previsto.

Qué tributos desaparecieron para el vendedor

Qué tributos desaparecieron para el vendedor

El ITI alcanzaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 y representaba el 1,5% del precio de venta. En una operación de US$100.000, ese porcentaje equivalía a US$1.500, un monto que dejó de impactar en el cierre del negocio tras la eliminación del tributo a mediados de 2024.

Para los inmuebles comprados desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular, que gravaba con el 15% la ganancia calculada con el valor de adquisición actualizado. La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluidas las de una segunda propiedad destinada a inversión, según explicó Alejandro Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios. El alivio no se extiende a las operaciones que forman parte de una actividad habitual o empresarial, como las de una constructora que vende unidades como parte de su giro comercial.

Los costos que siguen pesando en la operación

Los costos que siguen pesando en la operación

El precio acordado no es, ni en CABA ni en la provincia de Buenos Aires, el único número que ordena la transacción. A ese valor deben sumársele comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, entre otros conceptos.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes, cuando interviene una inmobiliaria.
• Honorarios del escribano y gastos de escrituración: se mantienen como parte del presupuesto del trámite.
• Impuesto de Sellos en CABA: la alícuota general llega al 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; superado ese tope, el tributo recae solo sobre el excedente.
• Impuesto de Sellos en la provincia de Buenos Aires: ronda el 2% y suele repartirse entre comprador y vendedor según la negociación.
• Gastos del crédito hipotecario: si la compra se financia con un préstamo, se agregan tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

“La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda hasta un valor que hoy se ubica en aproximadamente $220.000.000.”Alejandro Tapiola, director ejecutivo de Spazios

La combinación de exenciones nacionales y tributos locales obliga a dimensionar el costo total de la operación con cuidado. Un vendedor ocasional en CABA dejó de pagar ITI y, en la mayoría de los casos, impuesto cedular, pero el comprador seguirá absorbiendo Sellos, escribano y, si financia la compra, el paquete de cargos asociados al crédito. La ubicación de la propiedad y la vía de pago elegida continúan marcando diferencias significativas en el desembolso final.