Alquileres en la Ciudad de Buenos Aires: la suba anual corre por debajo del índice general de precios

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto el menor incremento mensual del año, con una suba de 1,5% en los contratos, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Esa variación quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período, lo que confirma una tendencia que se sostiene en lo que va de 2026: los valores de los alquileres perdieron contra el alza general de precios.

En el acumulado de los primeros ocho meses del año, el incremento de los alquileres alcanza 19,2%, frente a una inflación estimada de 21,5% para el mismo tramo. La brecha de 2,3 puntos porcentuales equivale a una baja real de los precios de los contratos, un fenómeno que el sector viene observando desde la reforma normativa que reguló la actividad.

Precios promedio según tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

La comparación interanual muestra que, en los últimos doce meses, la suba acumulada llega a 29,9%. En ese marco, la heterogeneidad entre barrios es marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos por mes, seguida por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el valor más bajo de la Ciudad, con 654.776 pesos mensuales. Lo siguen Nueva Pompeya, con 700.324 pesos, y Parque Avellaneda, con 720.780 pesos.

La dinámica interanual también presenta diferencias notables. Los barrios con mayores incrementos en los últimos doce meses fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, los que menos subieron son Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). La disparidad refleja, según los analistas del sector, el efecto combinado de la nueva oferta disponible y los cambios en la composición de la demanda tras las modificaciones regulatorias.

Oferta y rentabilidad

La oferta de departamentos destinados a alquiler tradicional creció 0,6% durante agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la cantidad de publicaciones disponibles saltó 62% en un solo mes, tras los cambios en la ley de alquileres. Para quienes evalúan la inversión en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra de una unidad demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el registrado un año atrás. Lugano lidera el rendimiento con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas rinde 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en julio se firmaron 6.051 escrituras, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que evidencia un mercado todavía dependiente del ahorro previo y del crédito informal.